Регистрация ипотеки «по-новому»

Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации. Учитывая, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, залог недвижимого имущества возникает с момента его регистрации. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора залога. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (п.2 ст.346 ГК РФ). При этом залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам, если иное не предусмотрено законом или договором залога. Если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица, либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона.

В связи с указанными изменениями Управление обращает внимание на следующее: с 1 июля с. г. государственной регистрации подлежит ипотека как ограничение (обременение). Договор об ипотеке, заключенный 1 июля 2014 года и позднее указанной даты, не подлежит государственной регистрации. Договоры об ипотеке, подписанные до 1 июля 2014, т. е. в период, когда действующее в момент их заключения законодательство устанавливало требование к их государственной регистрации, но представленные для государственной регистрации после 1 июля 2014, подлежат государственной регистрации и после 1 июля 2014. Дополнительные соглашения, соглашения о расторжении договора об ипотеке, соглашения об уступке прав и переводе долга, подписанные после 1 июля 2014, не подлежат государственной регистрации, поскольку права и обязанности сторон сделки, основанные на соглашениях об изменении, расторжении договора, возникают после 1 июля 2014, т. е. после отмены требования к государственной регистрации. Вместе с тем указанные соглашения являются основанием для изменения, прекращения соответствующих записей об ипотеке, содержащихся в соответствующих подразделах раздела ЕГРП. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодателя (правообладателя объекта) или залогодержателя (лица, в пользу которого установлено ограничение), либо нотариуса, удостоверяющего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона. Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо нотариуса, удостоверяющего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона. Государственная пошлина за регистрацию ипотеки как ограничения, возникающей в силу договора об ипотеке, подлежит взиманию в размере, установленном пп.22 п.1 ст.333.33 НК РФ (1000 рублей с физических лиц, 15000 рублей с юридических лиц) в отношении каждого из передаваемых в ипотеку объектов недвижимости. Учитывая, что регистрация ипотеки, возникающей на основании договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, государственная пошлина уплачивается плательщиками, обратившимися за совершением юридически значимого действия и не имеющими установленные главой 25.3 Налогового кодекса РФ льготы, в равных долях. Например, в случае, если предметом договора об ипотеке, заключенного между юридическими лицами после 1 июля 2014, являются три объекта недвижимости, государственная пошлина уплачивается в размере 15000 рублей за каждый объект недвижимости (по 7500 рублей с каждой стороны договора). В случае, если предметом договора об ипотеке, заключенного между физическим и юридическим лицом после 1 июля 2014 является один объект недвижимости, государственная пошлина уплачивается в размере 8000 рублей (500 рублей (1000/2) уплачивается физическим лицом, 7500 (15000/2) – юридическим лицом).

Ольга ШЕВЕЛЕВА,

главный специалист-эксперт Любинского отдела Управления Росреестра по Омской области.