Памятка об ограничении прав иностранных граждан при осуществлении сделок с недвижимостью

Иностранный гражданин – это физическое лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и имеющее доказательства наличия гражданства (подданства) иностранного государства (абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.07.2002 № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации»).

Иностранные граждане пользуются правами наравне с гражданами РФ, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или международным договором РФ (ч. 3 ст. 62 Конституции РФ; п. 1 ст. 3, ст. 4 Закона N 115-ФЗ).

Положениями части 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ определено, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Перечень приграничных территорий, на которых вышеуказанные лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, утвержден указом Президента Российской Федерации от 09.01.2011 № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками» (далее – Перечень). В соответствии с данным Перечнем к приграничным территориям в Омской области отнесены: Исилькульский муниципальный район Омской области, Называевский муниципальный район Омской области, Нововаршавский муниципальный район Омской области, Одесский муниципальный район Омской области, Павлоградский муниципальный район, Полтавский муниципальный район Омской области, Русско-Полянский муниципальный район Омской области, Черлакский муниципальный район Омской области, Шербакульский муниципальный район Омской области.

Согласно статье 3 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом (Федеральный закон от 01.05.2016 № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Сделки, совершенные с нарушением указанных требований законодательства, являются ничтожными.

Однако у иностранных граждан все-таки есть возможность стать правообладателем земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Основаниями для регистрации таких прав могут послужить свидетельства о праве на наследство либо документы, подтверждающие наличие ранее возникших прав у таких лиц на земельные участки.

Частями 1,2 статьи 238 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если у вышеперечисленных лиц в собственности оказался земельный участок на приграничной территории, то такие лица обязаны в течение года с момента возникновения права собственности произвести его отчуждение.

«В случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 Закона № 101-ФЗ, такие земельные участки, их часть или доля должны быть отчуждены собственником», – пояснила главный специалист Комитета по экономике Администрации Марьяновского муниципального района Омской области Юлия Максимова.

Таким образом, земельные участки, которые расположены на приграничных территориях, входящих в утвержденный Перечень, земельные участки сельскохозяйственного назначения, а также земельные доли, принадлежащие на праве собственности иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам, должны быть отчуждены в установленном законом порядке как имущество, которое в силу закона не может принадлежать указанным лицам.

В случаях, когда имущество не отчуждено собственником в установленные законом сроки, такое имущество по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом.

Ольга Шевелёва, 

начальник межмуниципального Исилькульского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области