Приватизация заканчивается – что дальше?

Это не означает, что те граждане, которые не успели  до этого времени  оформить в собственность (приватизировать) занимаемые ими жилые помещения муниципального и государственного жилищного фонда,  будут выселены из этих помещений.

Указанные лица будут иметь возможность проживать в занимаемых ими жилых помещениях на условиях договора социального найма.

21 июля 2014 принят Федеральный закон N 217-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования". Он устанавливает требования к лицам, которые могут быть наймодателями и нанимателями по договорам найма этих помещений,  по предмету, сроку и форме данного договора, определяет существенные условия и основания заключения такого договора, устанавливает запрет нанимателю по договору найма передавать  помещение или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обменивать это помещение, определяет основания расторжения договора найма жилых помещений. Установлен запрет на предоставление жилых помещений в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров, за исключением договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договоров найма жилых помещений (далее — Договоры найма), а также комнат (как частей квартиры).   Закон предусматривает, что государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании Договора найма  или на основании Договора найма, заключенного на срок не менее года.

Следует подробнее остановиться на  найме жилых помещений, так как эта информация представляет интерес для тех, кто свои жилые помещения приватизировать не будет.

По Договору найма одна сторона – лицо, являющееся наймодателем, обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) – жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным Кодексом РФ.

В Договоре найма должны быть указаны срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения Договора найма на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.

Договор найма заключается в письменной форме.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании Договора найма, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 Наймодателями по Договорам найма могут быть:

1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать, соответственно, от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанными органами организация;

2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или организация, уполномоченная собственником такого жилого помещения. Эти организации должны соответствовать требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

Кто имеет право на заключение указанных выше договоров?

Жилые помещения могут быть предоставлены по Договорам найма гражданам, признанным по установленным Жилищным Кодексом РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, и гражданам, признанным по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по Договорам найма в случае, если:

1) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, не превышают максимальный размер, который устанавливается органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, и не может превышать размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования;

2) гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.

Предметом Договора найма может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (частей квартиры), или жилой дом, являющийся наемным домом социального использования.

Договор найма заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет.

Многих людей волнует вопрос содержания жилого помещения, в котором они проживают. Ответ на него также установлен Жилищным Кодексом.  Содержание и текущий ремонт жилого помещения, предоставленного по Договору найма, являются обязанностью наймодателя, если иное не установлено указанным договором.

Передача нанимателем по Договору найма такого жилого помещения или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обмен такого жилого помещения не допускаются.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по Договору найма  относятся постоянно проживающие совместно с нанимателем его супруг, дети и родители нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по Договору найма должны быть указаны в таком договоре и имеют равные с нанимателем права и обязанности.

По истечении срока действия Договора найма наниматель имеет право на заключение Договора найма на новый срок в отношении этого же жилого помещения, если наниматель соответствует указанным выше условиям предоставления жилого помещения.

Наниматель, который по истечении срока действия Договора найма перестал соответствовать установленным условиям, имеет право на заключение Договора найма на новый срок в отношении этого же жилого помещения в случае отсутствия других граждан, имеющих право на заключение данного договора, или наличия иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены указанным гражданам по Договорам найма. Договор найма в указанном случае заключается на один год.

Договор найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по Договору найма с согласия постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть этот договор, предупредив в письменной форме об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения указанного договора.

Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае:

1) неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть раз в течение двенадцати месяцев или наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие двенадцать месяцев;

2) передачи жилого помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;

3) наличия у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования, предоставленных им по договору социального найма, Договору найма, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащих им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления.

Договор найма прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Если в течение срока действия Договора найма наниматель перестал соответствовать условиям предоставления жилого помещения,  это изменение не является основанием для досрочного расторжения данного договора, за исключением случая  наличия у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства Договор найма считается расторгнутым со дня выезда.

При переходе права собственности на жилое помещение, занимаемое по Договору найма, а также переходе права хозяйственного ведения  либо  оперативного управления в отношении такого жилого помещения может измениться  лицо на стороне наймодателя, однако это  не влечет за собой расторжения данного договора или изменения его условий.

При расторжении Договора найма наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.

Выше говорилось о том, что в случае найма жилого помещения, возникающего на основании Договора найма, государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение. Остановимся на этом подробнее.

Государственная регистрация ограничения права собственности на жилое помещение (далее – государственная регистрация найма) осуществляется на основании заявления сторон такого договора.

Государственная регистрация найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда может осуществляться на основании заявления нанимателя по договору.

На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании Договора найма, наряду с документами, предусмотренными Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним», представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является орган государственной власти или орган местного самоуправления, а также документы, подтверждающие право нанимателя на заключение указанного договора.

Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора по истечении срока действия договора или в случае его расторжения. В последнем случае к заявлению прилагаются документы, подтверждающие расторжение договора. Если сторона договора в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке — копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.

В завершение отметим, что гражданин, еще не приватизировавший свое жилье, имеет право выбора: право на приватизацию и право на пользование жильем по договору  найма жилых помещений. При этом времени на выбор остается все меньше.

 Наталья ХРУЩ,

специалист 1 разряда Межмуниципального отдела по Любинскому и Марьяновскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.