Единство судьбы объектов недвижимого имущества

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В целях реализации данного принципа в статью 35 ЗК РФ были включены специальные правовые нормы, регулирующие переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение.

Так, пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что  «отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ) закреплены положения о том, что при продаже здания покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец здания (ст. 552). В случае отчуждения недвижимости любым способом (не только в случае продажи) при переходе права собственности на здание к другому лицу это лицо приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник здания (п. 1 ст. 271).

Из анализа приведенных норм ГК РФ и ЗК РФ следует, что приобретатель здания, расположенного, к примеру,  на арендованном земельном участке, приобретает право пользования земельным участком на праве аренды на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости. Для нового собственника здания сохраняются все положения договора аренды, в том числе по сроку аренды, размеру арендной платы, порядку ее внесения. Оформление земельных прав может быть осуществлено после регистрации перехода права собственности на недвижимость. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Обзоре практики применения арбитражными судами земельного законодательства от 27.02.2001 № 61 (п. 5) указал, если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Органы, уполномоченные сдавать в аренду земельные участки, не вправе отказывать в перезаключении договора аренды с новым собственником недвижимости на ту часть земельного участка, на котором она расположена и необходима для использования недвижимости.

Соблюдая требования пункта 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Положения «единой судьбы объектов» были разъяснены в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» где указано, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Из вышеуказанного следует, что при совершении гражданско-правовых сделок земельный участок и расположенные на нем и прочно связанные с ним иные объекты недвижимости в тех случаях, когда они принадлежат одному лицу на праве собственности, выступают в виде единого объекта правоотношений, должны отчуждаться одномоментно.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда продавец отчуждает ½ долю в праве общей долевой собственности на жилой дом. В  таком случае подлежит отчуждению и ½ доля в праве общей долевой собственности на земельный участок. Такая ситуация возникает в случае зарегистрированного права собственности на земельный участок.

Существуют случаи, когда у одного собственника на земельном участке расположены два жилых дома, один из которых он хочет продать. В таком случае у продавца есть два варианта:

1)  продаже подлежит жилой дом и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок. Доля в земле определяется сторонами;

2)    необходимо разделить земельный участок в установленном законом порядке и уже продавать вновь образованный земельный участок и дом, расположенный на нем.

В настоящее время распространена ситуация, когда у продавца жилого дома земельный участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Рассматривая данную ситуацию, подробнее хотелось бы остановиться на следующих моментах.

При покупке жилого дома, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, покупателю следует знать, что, несмотря на нормы ГК РФ, он не может зарегистрировать право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком под покупаемым домом. Названные вещные права не могут быть приобретены покупателем по сделке с жилым домом, так как ЗК  РФ установлены определенные ограничения для таких вещных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Для указанных случаев законодатель предусмотрел «упрощенный» порядок государственной регистрации прав. Так, в случае, когда продавцу дома земельный участок принадлежал, например, на праве постоянного (бессрочного) пользования, покупатель может зарегистрировать право собственности на такой земельный   участок в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется. С момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

Принцип единства распространяется не только на жилые дома, но и на объекты нежилого назначения. 

Так, пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены.

В силу статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. №N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования. Приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте).

Кроме того, покупая квартиру в многоквартирном жилом доме, покупатель приобретает и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).

Соблюдая требования пунктов 2, 3 статьи 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение; при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и прав на земельный участок, защищают интересы как покупателя,  так и продавца этих объектов, обеспечивают стабильность гражданского оборота и создают определенность в данных правоотношениях.

Елена Савельева,

главный специалист-эксперт межмуниципального отдела по Любинскому и Марьяновскому районам  Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор.