"Горячая линия"

С какими документами, когда и куда прийти при продаже садоводческого участка в СНТ "Росинка"? Договор можно самим сделать?

- В соответствии с п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Из норм п.1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) следует, что при продаже земельного участка одним лицом другому лицу правоустанавливающими документами для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок от продавца к покупателю являются договор купли-продажи и акт приема-передачи земельного участка. В компетенцию регистрирующего органа не входит подготовка договоров купли- продажи. Договор купли-продажи, представленный на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию должен соответствовать требованиям действующего законодательства и содержать все необходимые существенные условия.

Кроме того, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью, приобретенной в период брака, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ).

Таким образом, для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляются следующие документы:

-  заявления сторон сделки (п.3 ст. 13 Закона о регистрации);

- документ, удостоверяющий личность (паспорт);

- договор купли-продажи;

- акт приема-передачи земельного участка;

- нотариально удостоверенное согласие другого супруга на отчуждение земельного участка, если имущество приобретено в период брака;

- правоустанавливающие, правоподтверждающие документы продавца (собственника земельного участка);

- документ об уплате государственной пошлины (п. 1 ст. 11 Закона о регистрации, пп.20.2 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ).

Дополнительно поясняем, согласно п.1 ст.37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. На основании п. 1.2 ст.20 Закона о регистрации не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Для подачи документов на государственную регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в районное подразделение Управления Росреестра по Омской области по месту нахождения объекта недвижимости, по адресу: р. п. Марьяновка, ул. Авиационная, 6 или в районное подразделение филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата», которое также осуществляет прием-выдачу документов на государственную регистрацию. Подать заявления и документы, необходимые для проведения государственной регистрации можно в порядке «живой» очереди. Кроме того, документы можно подать в порядке предварительной записи, записавшись в Интернете на сайте Росреестра на удобное для подачи Вами документов время.

Часы работы Марьяновского подразделения Управления Росреестра по Омской области ежедневно с 8-30 до 17-45 час., в пятницу с 8-30 до 16-45, кроме субботы и воскресенья.

Использовали материнский капитал на приобретение дома. Теперь нужно переоформить в долях на детей и супруга. Куда обратиться и с чего начать эту процедуру?

- В течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом РФ средств материнского капитала, собственник жилого помещения обязан оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей. Для этого необходимо заключить договор дарения долей в праве собственности на жилой дом с супругом и несовершеннолетними детьми. Договор дарения может быть составлен как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Размер долей в праве собственности на жилой дом определяются по соглашению сторон договора. После заключения договора дарения необходимо обратиться с заявлениями о государственной регистрации права (перехода) права общей долевой собственности на указанный жилой дом в подразделение Управления Росреестра по Омской области по месту нахождения объекта недвижимости.

Скажите пожалуйста, какие документы необходимо иметь для продажи квартиры? Квартиру получил от государства, приватизировал на себя и членов семьи в равных долях в 1998 г. Нужно ли заказывать кадастровый паспорт и получать новый технический паспорт? У меня есть технический паспорт на квартиру образца 1998 г. и регистрационное удостоверение на троих собственников (я, жена, сын). Добавлю, что поменялся почтовый адрес. Вернее, добавилось название улицы и номер дома.

- Для оформления договора купли-продажи необходимо предоставить следующие документы:

- договор купли продажи квартиры, совершенный в соответствии с действующим законодательством и подписанный сторонами, составленный в простой письменной форме и являющийся основанием для государственной регистрации прав. Представляется не менее, чем в трех экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю;

- акт приема-передачи;

- документы, удостоверяющие личность заявителей;

- свидетельство о государственной регистрации (при его наличии); -правоустанавливающие документы, подтверждающие право лица, отчуждающего объект недвижимого имущества, прошедшие регистрацию в соответствии с действовавшим на момент их выдачи законодательством;

- согласие супруги(а) на совершение сделки (нотариально удостоверенное);

- заявления на государственную регистрацию и квитанции об оплате государственной пошлины составляются в электронном виде сотрудниками Управления;

- при наличии сведений об объекте в ЕГРП, техническую документацию можно не предоставлять.

При отсутствии сведений об объекте в ЕГРП нужно дополнительно предоставить для регистрации:

- справки БТИ от отсутствии арестов (обременений) и принадлежности объекта недвижимости;

- кадастровый паспорт на объект недвижимости.

Все документы предоставляются в двух экземплярах (подлинник и ксерокопия).

При проведении правовой экспертизы возможно дополнительно истребование иных документов, если их предоставление на государственную регистрацию требуется в соответствии с действующим законодательством.

Какие документы необходимо предоставить для регистрации права на земельный участок многоквартирного дома? Кадастровый паспорт имеется.

- Прием документов на государственную регистрацию прав осуществляется в порядке ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации).

Перечень документов для государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом многоквартирного дома, определен главой II «Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», утвержденной Приказом Минюста РФ от 14.02.2007 № 29, далее Инструкция.

Согласно п.п. 6, 7 Инструкции и ст. 16 Закона о регистрации на государственную регистрацию представляются:

1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок;

2. Документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в размере 100 рублей (п.п. 23 п.1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ);

3. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ (п.4, 5 ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодека РФ);

4. Документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме, справка о составе общего имущества многоквартирного дома, выданная органом технической инвентаризации до 01.03.2008, до введения в действие Закона о кадастре, после 01.03.2008 — кадастровый паспорт многоквартирного жилого дома.

Документы, указанные в п.п. 3-4 предоставляются на государственную регистрацию первым заявителем и помещаются в дело правоустанавливающих документов. В дальнейшем собственниками квартир или нежилых помещений многоквартирного дома на государственную регистрацию предоставляются только документы, указанные в п.п. 1,2.

В случае, если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на земельный участок в ЕГРП отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников (отдельных сособственников) помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о регистрации, также представляются подлинники и копии правоустанавливающих документов, подтверждающих наличие у этих лиц прав на помещение (квартиру).

При этом государственная пошлина за государственную регистрацию ранее возникшего права составляет в соответствии с п.п. 22 п.1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ для физических лиц — 1000 руб. За государственную регистрацию доли в праве общей собственности, возникшей до введения в действие Закона о регистрации для физического лица уплачивается 1000 руб.

Отдельное свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок не выдается. Сведения о земельном участке как об общем имуществе многоквартирного дома включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение (квартиру).

Правообладателю помещения (квартиры), которому ранее было выдано свидетельство о государственной регистрации права на помещение (квартиру) может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации прав на помещение (квартиру), содержащее сведения о земельном участке (общем имуществе многоквартирного дома), но только после осуществления государственной регистрации прав на земельный участок.

За выдачу повторного свидетельства уплачивается государственная пошлина для физических лиц в размере 200 руб. (пп.33 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ).

Мы с бывшим супругом в период брака приобрели квартиру. Квартира полностью оформлена на муже. После развода бывший муж захотел отдать квартиру мне (по договору купли-продажи или дарения). Как это можно сделать? Будет ли отказ в регистрации договора купли-продажи квартиры, по которому бывший муж продает квартиру бывшей жене?

- Семейный Кодекс Российской Федерации в статье 34 устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся, в том числе, доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты. Общим имуществом супругов являются также приобретенное за счет общих доходов супругов недвижимое имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Таким образом, если муж продает жене квартиру, приобретенную во время брака, фактически он продает ей ее же квартиру за их общие деньги, что не допустимо.

Однако после расторжения брака режим общего имущества супругов перестает действовать (при отсутствии каких-либо иных соглашений между супругами, закрепленных в брачном договоре). Поэтому при продаже квартиры бывшим мужем бывшей жене каких-либо препятствий для государственной регистрации не имеется.

Обязательно ли получить свидетельство о праве собственности на квартиру, если квартира приобретена в декабре 1997 г. На руках имеется договор купли-продажи с печатью БТИ и удостоверенный нотариусом, а также технический паспорт (с указанием общей, полезной площади). Надо ли переделать техпаспорт?

- В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997       № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон), права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Федерального закона, то есть, до 31.01.1998 г., признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация права, возникшего до 31.01.1998 г., требуется при регистрации возникших после введения в действие указанного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества (ч. 2 ст. 6 Федерального закона).

Таким образом, отдельная перерегистрация документов в Управлении Росреестра по Омской области может быть проведена по вашему желанию и не является обязательной.

Однако если вы будете каким-то образом отчуждать квартиру, то одновременно с подачей документов на регистрацию сделки необходимо будет дополнительно представить заявление на регистрацию своего первичного права, возникшего на основании документов 1997 года. Указанная перерегистрация будет проведена в общий срок государственной регистрации бесплатно.

По поводу технического паспорта разъясняем следующее: в настоящее время для целей государственной регистрации используются не технические, а кадастровые паспорта. После 1 января 2013 года кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества требуется в тех случаях, если сведения об объекте недвижимого имущества отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, то есть, если объект не поставлен на учет в филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Омской области (далее — Кадастровая палата).

Таким образом, либо заявитель самостоятельно до представления документов в Управление, либо государственный регистратор после их поступления, должны будут выяснить, поставлена ли квартира на кадастровый учет. Если не поставлена, то обязанность предоставления кадастрового паспорта законом возложена на заявителя. При изготовлении кадастрового паспорта понадобится техническая документация (технический паспорт), более подробные сведения о которой Вы можете получить в Кадастровой палате.

18 собственников земельных долей выделились в один земельный массив (сельхозназначения). Один из собственников умер. При этом, межевое дело уже сформировано, зарегистрировано в кадастровой палате. В означенном деле, а равно и в соглашении сособственников, фигурирует умерший собственник и его свидетельство на право собственности. Наследник открыл наследственное дело, но еще не получил документы о своем праве на долю. Вопрос в том, каким образом в сложившейся ситуации заменить умершего дольщика на наследника?

- Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, определены Федеральным законом № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Статья 14 вышеуказанного закона устанавливает, что «в случае смерти участника долевой собственности уполномоченное общим собранием лицо является в силу закона доверительным управляющим в отношении земельной доли, принадлежавшей умершему участнику долевой собственности, в части осуществления полномочий, переданных ему общим собранием участников долевой собственности, на период до перехода прав на эту земельную долю по наследству».

Подскажите, пожалуйста, как зарегистрировать дарение квартиры 8-ми летнему ребенку, чтобы он мог вступить в право собственности в 21 год, при этом родители не имели возможности распоряжаться этой квартирой.

- По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения любого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (редакция ГК РФ действует до 01.03.2013 года). Право собственности одаряемого возникает с момента государственной регистрации права собственности. От имени несовершеннолетнего действуют законные представители. Законодатель в целях защиты имущественных прав и законных интересов несовершеннолетних граждан предусмотрел дополнительные меры, направленные на предотвращение нарушений прав подопечных, законными представителя, опекунами, попечителями. В соответствии ст. 37 ГК РФ сделки, направленные на отчуждение имущества (любые сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего), от имени несовершеннолетних допускаются с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Таким образом, если Вы заключите договор дарения, право собственности будет зарегистрировано на несовершеннолетнего одаряемого, но до достижения им совершеннолетия его законные представители (родители) могут распорядиться подаренным имуществом только при наличии согласия органов опеки и попечительства.

Умер собственник квартиры в доме из 3-х квартир. Я наследник, но не могу вступить в наследство по следующей причине: изначально в первичных документах (1988 год) на квартиру с №2 был присвоен №1 (в поселковой администрации в документах указано №2, по прописке №2, в БТИ №1). При этом земля прикреплённая к этой квартире проходит с №2. Итог — кадастровая палата выдаёт кадастровый паспорт на квартиру с №1 (в действительности должно быть — кв. №2 ) и кадастровый паспорт на землю с №2. Администрация в порядке межведомственного взаимодействия отправляла постановление о присвоении квартирам реальных номеров. Пришёл отказ без мотивирования. Что делать?

- При вступлении в наследственные права, а затем при государственной регистрации прав на наследство, Вам действительно необходимо привести в соответствие адрес объекта недвижимого имущества, чтобы не было расхождений в документах, выданных различными организациями. В Вашей запутанной ситуации, при условии невозможности привести все документы к одинаковому адресу, Вам придется отстаивать свои права только в судебном порядке.

Е. А. САВЕЛЬЕВА,

заместитель начальника Любинского отдела Управления Росреестра по Омской области.